Attention: Workshop will be held at Harvard Science Center Hall A from 1 to 4 PM on July 17th, 24th, and 31st.
The Small Claims Advisory Service (SCAS) is a non-governmental Massachusetts public service organization that provides free legal information regading Massachusetts small claims law and procedure. For any questions about Small Claims law (including those this site can't answer) feel free to call our hotline at (617) 497-5690 or email us with a brief, specific question at questions@masmallclaims.org.
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아파트 구하기
아파트 구하기
중개 수수료 (Finder’s Fee): 공인된 중개사나 영업사원만이 중개 업무에 대한 수수료를 받을 수 있습니다. 수수료의 금액, 지급 만기일, 내역은 거래행위 이전에 명시되어야 합니다. 공인 중개사 또는 영업사원과 임차인의 합의를 바탕으로 하는 계약이기 때문에 수수료에는 정해진 금액이 없습니다. (M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2)
선불 (Pre-payments): 임대인은 임차인이 입주하기 전에 계약 첫 달과 마지막 달의 임대료, 1개월 임대료 상당의 보증금, 잠금 장치와 열쇠의 구입 및 설치 비용만 받을 수 있습니다.
불법 차별 방지 (Right Against Unlawful Discrimination): 매사추세츠주 법은 인종, 종교, 국적, 나이, 조상, 병역, 성별, 성적호감(성적선호도), 결혼 상황, 시각/청각 장애, 맹도견의 필요, 등의 이유로 주택공급에 관하여 차별하는 것을 금지합니다. 단, 임대인이 직접 주거하는 2가구 주거지는 예외됩니다. (M.G.L. c. 151B §4). 임대인은 임차인이 임대 보조금을 받는다는 이유, 아파트가 납을 포함하고 있다는 이유, 자녀가 있다는 이유로 임대를 거부할 수 없습니다. (다만, 세 번째 사항은 예외 가능).
입주 합의 전 (또는 임대 계약을 서명하기 전)에 주의할 점(Before Agreeing to Tenancy (or Signing a Lease)):
• 아파트를 임대하는 확신이 서기 전에 돈을 내지 마십시오. 법적으로 임차인은 임대인으로부터 공시적인 인정을 받기 전까지 돈을 돌려받을 권리가 있지만, 실제로 돈을 돌려 받기 어려울 수도 있습니다.
• 전기세, 수도세, 난방비, 등을 미리 감안해서 적절한 가격의 아파트를 고르십시오.
• 선불해야 할 금액과 수수료를 확인하십시오.
• 아파트 상태를 확인하여 문제가 없는지 확인하십시오. 수리할 것은 모두 서면으로 합의하십시오.
• 제시된 임대 계약 및 근무 시간 후의 비상사태에 대한 비거주 관리인의 반응 기록을 검토하십시오.
• 이웃 주민에게 임대인 또는 관리 회사의 평판 등에 대해 얘기해 보십시오.
임대 계약 (Rental Agreements): 소비자 보호법에 의해 임대인은 임대 계약서에 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.
• 부동산의 보수 관리와 수리의 책임이 있는 자의 이름, 주소, 연락처.
• 장래에 법률 위반과 소송이 있을 경우, 통지 받을 자의 이름, 주소, 연락처.
• 보증금의 금액 및 보증금법 (“Security Deposit Law”)하의 권리 명시.
• 임대인이 직접 거주하는 소형 건물일 때에는 계약서에 서명하기 전에 집주인을 만나보는 것이 좋습니다. 처음부터 임대인과 좋은 관계를 갖게 해 주기 때문입니다.
임대인은 임차인이 임대 계약서에 서명한 후로 30일 내로 임차인에게 서명된 계약서(executed copy)를 전달해야 합니다. (940 CMR 3.17 (3)) 구두로 임대 조건을 합의할 수 있으나 모든 사항을 서면으로 계약하는 것이 안전합니다.
임대 종류 (Types of Tenancy)
임대 종류에 따라 임차인의 법적 권리에 차이가 있습니다.
A Tenant with a Lease 는 한정된 기간 동안 특정한 아파트를 임대하기로 계약한 사람입니다. 이 경우, 임차인이 계약 조건을 어기지 않은 이상, 임대인은 계약 만기 전에 임대료를 인상할 수 없으며, 계약 만기 전에 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 임차인은 계약 만기일까지 임대료를 내야 할 법적 의무가 있습니다. 그러나, 임차인이 계약이 만기되기 전에 이사해야 할 경우에는 임대인은 임차인의 부담 경감을 위해 현재의 임차인을 대신할 차기 임차인을 찾기 위해 노력해야 할 의무가 있습니다.
A Tenant at Will 은 한정된 임차 기간은 없으나 정기적으로 임대료를 내는 세입자를 말합니다. Tenancy at Will은 구두 또는 서면으로 합의 가능합니다. 임대인이던 임차인이던 30일 또는 임대 주기 중 기간이 더 긴 시일 전에 상대방에게 서면 통지 함으로써 계약을 언제든지 끝낼 수 있습니다. 임대인이 임대료를 인상할 때에는 일단 임차인에게 임대를 끝낼 의사를 공식적으로 통지한 후에 임차인에게 인상된 임대료 조건하에 계속 임대하기를 원하는지 묻는 순서를 밟아야 합니다.
임대 보조금을 받는 임차인은 위의 내용과 다른 권리와 책임을 갖습니다.
임대료 지불하기 (Paying the Rent)
임차인은 양호한 상태의 주거공간을 사용하는 대가로 임대인에게 임대료를 지불해야 할 법적 의무를 갖고 있습니다. 또한, 매사추세츠주 법은 임차인에게 임대료 보호 권리를 아울러 제공합니다. (M.G.L. c. 186 §15B)
선불 (Prepayments): 임대인이 임차인에게 법이 허락하는 액수 이상의 금액을 선불로 요구하는 것은 불공평하고 속이는 행위로 간주됩니다. (아파트 구하기/Finding an Apartment 참고.)
지불 연체에 대한 벌금 (Late Payment Penalty): 임대인은 연체된 임대료에 대해 지불 만기일로부터 30일 이전에는 임차인에게 이자나 벌금을 청구할 수 없습니다. 그러나 임대료가 하루밖에 연체되지 않았다 하더라도, 임대인은 바로 퇴거 절차를 밟을 수 있습니다. 또한, 임대료를 보다 더 이른 날짜에 받기 위해 역 벌금조항 (reverse penalty clause)을 사용하는 일은 금지되어 있습니다. 예를 들어, 임차인이 임대 주기의 첫5일 이내로 임대료를 지불하면 임대료를 10% 삭감시켜 주는 등의 조건은 불법입니다.
임대료 인상 (Rent Increases): 임대인은 임대료를 얼마든지 인상할 수 있습니다. Tenant with a lease의 경우, 임대 계약이 만기된 후에만 임대료를 인상할 수 있습니다. Tenants at will의 경우, 인상된 임대료가 적용되기 최소 한 임대 주기 기간 전에 (단, 이 임대 주기는 30일 이상이어야 함) 임차인이 임대료 인상에 대한 통지를 받기만 하면, 임대인은 언제든지 임대료를 인상할 수 있습니다.
계약 보증금과 임대 마지막 달의 임대료 (Security Deposits and Last Month’s Rent): 마지막 달 임대료 (Last month’s rent)는 말 그대로 임대차 계약 마지막 달의 임대료를 선불로 내는 보증금을 뜻합니다. 계약 보증금 (security deposit)은 앞으로 임대료를 지불할 것과 계약서에 명시된 그 외의 모든 의무를 다 할 것을 보증하기 위해 치르는 보증금입니다. 임대인은 첫 달의 임대료를 초과하는 계약 보증금을 요구할 수 없습니다. 마지막 달 임대료 선불은 마지막 달 실제 임대료를 초과해선 안됩니다. 그러나 이후에 임대료가 인상됐을 경우, 임대인은 인상된 마지막 달의 임대료를 요구할 수 있습니다. 임대인이나 임차인이나 상대방의 동의 없이는 보증금의 목적을 다른 보증금의 목적에 양도할 수 없습니다.
영수증 (Receipt): 임대인은 마지막 달 임대료, 보증금을 받은 후에 임차인에게 선불한 보증금에 대해 각각 영수증을 제공해야 합니다. 마지막 달 임대료를 받은 임대인은 또한, ‘임차인은 임대료에 붙는 이자를 가질 권리가 있으며, 임대 계약 만기 시 임대인이 임차인에게 이자를 송금할 수 있도록 임차인은 자신의 forwarding address를 임대인에게 알려야 한다’는 문서를 임차인에게 제공해야 합니다.
이자 (Interest): 임대인은 계약 보증금과 마지막 달 임대료에 붙는 이자를 모두 임차인에게 지불해야 합니다. 계약 보증금에 붙는 이자를 임차인에게 지불하는 것은1972년 1월 1일부터, 마지막 달 임대료에 붙는 이자를 임차인에게 지불하는 것은1984년 4월 1일부터 법적으로 의무화 되었습니다.
계약 보증금 (Security deposit): 임차인은 임대한 아파트에서 최소한 1년 거주했을 경우, 보증금에 대해 5%의 이자 또는 보증금이 예금된 은행에서 실제로 받은 이자(5% 보다 적은)를 돌려받을 자격이 있습니다. 법에 의해 임대인은 보증금을 이자가 붙는 매사추세츠주 은행 계좌에 별도로 예금해야 합니다. 보증금을 받은 날짜로부터 30일 이내로 임대인은 은행의 이름, 주소, 계좌 번호, 보증금 금액이 명시된 영수증을 임차인에게 제공해야 합니다.
마지막 달 임대료 (Last month’s rent): 임차인은 마지막 달 임대료에 대해 5%의 이자 또는 마지막 달 임대료가 예금된 은행에서 실제로 받은 이자(5% 보다 적은)를 돌려받을 자격이 있습니다. 만약 마지막 달 임대료가 은행 계좌에 예금되어 있지 않았다면, 임대인은 임차인에게 연5% 이자율에 해당하는 이자를 지불해야 합니다. 임대한 주거지에 1년 이상 거주하지 않아도 이자를 받을 권리가 있습니다.
이자 지불 (Payment of Interest): 임대인은 임차인에게 매년 임대를 시작한 날에 이자를 상환해야 합니다. 임대인은 이자액이 명시된 은행의 영수증과 함께 이자액을 임차인에게 상환하거나 임차인이 이자 금액만큼 다음 임대료를 적게 낼 수 있도록 해야 합니다. 이자를 돌려받아야 하는 날부터 30일 이내로 이자를 받지 못하면 임차인은 이자 금액만큼 다음 임대료를 적게 낼 수 있습니다. 임대 계약이 종료될 경우, 임대인은 임대 마지막 날부터30일 이내로 그 동안 누적된 이자를 모두 갚아야 합니다.
임대 상황 진술서 (Statement of Condition): 임대인은 보증금을 받았으면 아파트의 결함을 열거한 목록과 아파트의 현재 상태를 설명한 서명된 진술서를 제공해야 합니다. 임대인은 이 문서를 보증금을 받은 후 또는 임대 시작일로부터 10일 이내 중 더 긴 기간 내로 전달해야 합니다. 진술서의 내용에 이의가 있을 경우, 임차인은 문서를 받은 후 15일 이내 또는 입주일로부터 15일 이내 중 더 긴 기간 이내로 시정한 목록을 임대인에게 돌려주어야 합니다. 만약 시정한 목록을 임대인에게 돌려주지 않았을 경우, 후에 임대인을 고소하고 보증금을 돌려받으려 해도 법원은 시정 목록을 임대인에게 돌려주지 않은 사실을 두고 임대인이 최초 작성한 진술서의 완전성과 사실성에 대해 임차인이 동의했다고 볼 수 있습니다. 임차인이 결함을 열거한 목록을 제출하면, 임대인은 수정된 문서를 받은 후 15일 내로 문서와 함께 그 내용에 대한 동의여부를 서면으로 임차인에게 다시 돌려주어야 합니다.
서명된 문서와 원상태에 대한 진술서는 이후 발생한 손상에 대한 비용을 공제하는 근거로 사용됩니다. 만약 임대인이 임차인에게 원상태에 대한 진술서를 제공하지 않았을 경우, 임차인이 직접 쓰고 사본을 임대인이나 대리인에게 보낼 수 있습니다.
보증금 공제 (Damage Deduction for Security Deposits): 임대인은 임대가 끝난 후 30일 이내로 보증금 또는 공제 후 금액을 임차인에게 돌려주어야 합니다. 임대인은 다음과 같은 이유들에 의해서만 보증금을 공제할 수 있습니다:
• 정당하게 보류되거나 합법적으로 공제되지 않은 연체된 임대료.
• 부동산세 인상 후, 계약서의 타당한 tax escalator 조항하에 임차인의 지불 책임이 명시되어 있었을 경우, 미지불된 부동산세.
• 임차인, 임차인 책임하의 사람 , 또는 임차인의 허락을 받고 아파트를 출입한 자에 의해 생긴 손상을 고치기 위해 합당한 금액. 애완견에 의한 손상도 공제 가능. 일반적인 사용으로 인한 마모에 대해서는 공제하지 않음.
보증금을 새 임대인에게 양도하기 (Transfers of Pre-payments to New Landlords): 입주 아파트가 매매 또는 양도할 경우, 임대인은 마지막 달 임대료, 계약 보증금, 및 이 두 보증금에 붙은 이자를 새 임대인에게 양도해야 합니다. 새 임대인은 임차인의 보증금과 이자를 받은 후 45일 이내로 임차인에게 통지서를 보내야 합니다. 만약 전 임대인이 새 임대인에게 선불 받은 보증금들과 이자를 양도하지 않으면 전 임대인에게 책임이 있지만, 새 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다. 새 임대인은 임차인에게 돌려주어야 할 보증금에 상당하는 기간의 임대료를 면제해 줌으로서 이 의무를 다할 수도 있습니다.
임차인은 임대인이 다음과 같은 행위를 취했을 경우 보증금을 바로 돌려받을 권리를 갖게 됩니다.
• 근무 시간(office hours)에 보증금에 관한 기록을 검사할 수 없게 했을 경우.
• 보증금을 받은 후 30일 이내로 임차인에게 보증금을 예금한 은행의 이름, 위치, 예금 금액을 알리지 않을 경우
• 손상 비용을 공제한 후 임대 완료일로부터 30일 이내로 손상 공제 명세서를 제공하지 않을 경우
• 보증금법에 반하는 임대 조건을 강요하거나 임차인에게 권리를 포기하는 문서에 서명하는 것을 강요할 경우
위와 같은 경우 임대인은 손상에 대해 공제를 할 수 없을 뿐만 아니라 어떠한 이유로든 보증금을 계속 갖고 있을 수 없습니다.
또한 임대인이 만약 다음과 같이 하지 않을 경우…:
• 보증금을 은행 계좌에 예금하지 않을 경우
• 임대가 끝난 후 30일 이내로 이자를 포함한 보증금 (또는 합법적인 공제 후) 상환
• 새 임대인에게 보증금과 마지막 달 임대료 양도
• …임차인은 보증금을 즉시 돌려받을 권리와 함께 새 배의 배상 (triple damages), 법원 비용, 정당한 변호사 비용을 받을 자격을 갖게 됩니다. 임대인이 마지막 달 임대료에 대한 이자를 임대가 끝난 후 30일 이내로 돌려주지 않을 경우에도 새 배의 배상 (triple damages), 법원 비용, 정당한 변호사 비용을 받을 자격을 갖게 됩니다.
임차인의 권리 (Tenants' Rights)
불법 출입에 대한 권리 (Rights Against Unlawful Entry): 임대인이나 임대인의 대리인은 임차인의 아파트에 다음과 같은 이유에 의해서만 출입이 가능합니다.
• 임대지를 정검하기 위해
• 수리하기 위해
• 장차 의 임차인, 구매자, 담보권자 또는 그들의 대리인에게 집을 보여주기 위해
• 법원이 내린 명령에 의해
• 황폐해 보일 경우
• 임대 마지막 30일 이내에 보증금에서 공제할 손상 비용을 가늠하기 위해
임대인의 방문은 임차인과 임대인 양자가 편리한 시간으로 정하도록 합니다. 만약 임대인이 정당하지 못한 방식으로 아파트 방문을 강요하면, 임차인은 지역의 지방 법원에 임시 금지 명령(temporary restraining order)을 신청할 수 있습니다. (M.G.L. c. 186 §§ 14 and 15B)
보복에 대한 권리 (Rights Against Retaliation): 비록 임대인은 ‘tenant at will’ 또는 ‘tenant under lease’의 임차인에게 이유를 제공하지 않고 임대를 끝내거나 임대료를 인상할 권리가 있으나, 임차인이 법적 권리를 행사한 것에 대한 보복으로 그리할 수는 없습니다. 임차인이 보건국(Board of Health)에 연락, 임차인 단체 가입, 또는 이 외의 법적 권리를 행사한 후 6개월 이내 임대인이 임대료를 인상하거나 임대를 끝낼 경우, 이러한 임대인의 행동은 임대인이 달리 증명하지 않는 한, 임차인에 대한 보복으로 간주됩니다. 임대인은 임대조건을 변경할 때 그 이유가 임차인의 법적 권리 행사와 무관하다는 것을 입증해야 합니다. (M.G.L. c. 186 §18)
거주 권리 (Habitability Rights): 임차인은 임대 기간 동안 안전하고 거주 가능한 환경에 살 자격이 있습니다. 주 위생법(State Sanitary Code)은 임차인과 일반 대중의 건강, 안전, 복지를 보호합니다. 지역 위생국은 위생법을 실행합니다. (참고: 보스톤의 경우, Housing Inspection Department가 실행). 위생법은 주의회 의사당 서점에서 구입하실 수 있습니다. (State House Bookstore, State House, Room 116, Boston, MA 02133 (617)727-2834).
다음은 위생법 규정의 예입니다.
물/수도 (Water): 임대인에게는 일상생활을 하는데 지장이 없을 정도의 충분한 물과 적당한 수압을 제공해야 할 의무가 있습니다. 일부 제한된 상황의 경우, 임차인이 직접 수도세를 낼 수도 있는데, 이 조건은 임대 계약 문서에 명시되어야 하고 계량기가 별도로 있어야 합니다. 수도세는 오직 임대 시작일부터 청구될 수 있다는 것 또한 명시되어야 하며, 임대가 이미 시작한 후에는 이러한 수도세에 대한 조건을 임대 계약에 추가할 수 없습니다. 임대인은 임차인에게110°F 과 130°F 사이 온도의 물이 나오는 수도시설을 제공해야 하는데, 임대 계약 문서에 임차인이 물을 데울 연료 비용을 부담하도록 할 수 있습니다.
난방 (Heat): 임대인은 제대로 작동하는 난방시설을 제공해야 할 의무를 갖고 있습니다. 임대 계약에 임차인이 난방비를 부담해야 한다고 하지 않는 이상 임대인이 난방비를 부담합니다. 9월 16일부터 6월 14일까지 모든 방은 오전 7시에서 오후 11시까지 최소한68°F로 난방이 되어야 하며, 그 외의 시간대에는 최소한64°F로 난방이 되어야 합니다. 이 기간 중 허용되는 실내 최고 온도는78°F입니다.
부엌 (Kitchens): 임대인은 설거지를 하기에 충분한 크기의 싱크대, 양호한 상태의 스토브와 오븐 (임대 계약서에 임차인이 직접 마련한다는 조건이 있지 않는 이상), 냉장고를 설치할 수 있는 시설과 공간이 있는 부엌을 제공해야 합니다. 임대인은 냉장고를 제공할 의무가 없습니다. 그러나 임대인이 냉장고를 제공하는 경우, 냉장고가 계속 작동할 수 있는 조치를 취해야 합니다.
바퀴벌레와 쥐 (Cockroaches and rodents): 건물 안에 아파트가 두 채 이상일 경우, 임대인은 임대공간을 쥐, 바퀴벌레, 곤충의 침입이 없는 상태를 유지해야 합니다.
기본 구조물 (Structural Elements): 임대인은 주거지가 바람, 비, 눈을 막고, 쥐를 막고, 비바람을 견디고, 방수되고, 만성적인 습기로부터 보호되는 양호한 상태이며, 의도된 용도에 적합하기 위해 토대, 바닥, 벽, 문, 창문, 천장, 지붕, 계단, 베란다, 굴뚝, 등의 모든 기본 구조물을 유지해야 합니다.
눈 제거 (Snow Removal): 1가구 이상의 입주 임차인들을 위해 모든 출구는 막힘이 없어야 합니다.
임차인의 구제 절차 (Tenants' Remedies)
임대료 보류 (Rent Withholding): 매사추세츠주 대법원(Massachusetts Supreme Judicial Court )은 임대인이 임대하는 거주지를 거주하기에 적당한 상태로 유지하지 못했을 경우, 임차인은 임대인에게 거주 적합성 보장 위반을 알리는 통지를 보내어, 임대인이 통지를 받은 날짜 후부터 임대료의 일부를 보류할 수 있다는 판결을 내린바 있습니다. 임대료 보류는 수리를 강요하는데 유용한 방법이지만, 중대한 절차이므로 신중하게 사용되어야 합니다. 임대인은 임차인이 임대료를 지불하지 않았다는 이유로 임차인을 퇴거시키려고 할 수 있으니 임차인은 임대료를 보류하기 전에 법적 상담을 받는 것이 좋을 수 있습니다.
임차인은 다음과 같은 상황에서 임대료를 보류할 수 있습니다.
• 임대인에게 서면으로 필요한 수리를 호소했거나
• 지역 보건국에서 아파트를 진단한 후 위생법 위반임을 발견, 이 사실을 임대인에게 통지했거나
• 문제 발생 이전까지 임차인은 임대료가 밀리지 않았으며, 임차인의 잘못에 의한 문제 아니며, 비위생적인 상태는 임차인이 아파트를 비우지 않고도 고칠 수 있는 문제일 경우.
일단 임대인이 결함을 고치면, 임차인은 보류했던 임대료를 모두 납부해야 합니다.
얼마를 보류해야 하는가는 상황에 따라 판단합니다. 결함이 있는 상태를 감안해서 공정한 임대료를 지불하면 됩니다. (M.G.L. c. 239, §8A).
수리와 공제 (Repair and Deduct): 임차인은 다음 세가지 조건을 만족시킬 경우, 아파트나 공용 주거 공간을 긴급 수리하고4개월의 임대료 이하의 금액을 공제할 수 있습니다.
• 지역 위생국 또는 타 규범 강행 기관(code enforcement agency)이 임차인의 건강이나 안전을 위협하는 요소의 존재를 인증했고
• 임대인은 검사 기관으로부터 위생법 위반에 대한 통지서를 받았으며,
• 임대인은 통지서를 받은 후 5일 이내로 수리를 시작하거나 외부 서비스에 연락, 14일 이내로 필요한 모든 수리를 대부분 마칠 기간을 받았을 경우. (검사 기관 또는 법원은 이 기간을 단축시킬 수도 있습니다.)
Reminder: 수리를 하고 임대료에서 수리 비용을 삭감할 경우, 수리 영수증을 지참하고 있어야 합니다. 수리 비용이 합당하지 않다고 여겨질 경우, 합당하다고 생각되는 금액만을 삭감할 수 있습니다.
상기 `수리와 공제`의 세 가지 조건을 만족시킬 경우, 임차인은 임대 계약을 무효로 취급할 수 있습니다. 따라서, 수리를 하지 않기로 결정한 경우는 이사를 갈 수 있습니다. 그러나, 아파트에 주거한 기간만큼 임대료를 지불해야하며, 정당한 기간 내에 아파트를 비워야 합니다. (M.G.L. c. 111, §127L)
공공설비 차단권 (Shutoff Rights): 임대인은 수리 또는 비상사태 중 임시 기간을 제외하고는 공공설비(수도, 전기, 등)를 제거 또는 차단할 수 없습니다. 미지불 때문에 공공설비가 정지되려고 할 때에는, 공공설비 회사는 임차인에게 예정 정지 일자30일 내로 통지해야 합니다. 임차인은 임대인이 연체한 청구서의 일부를 지불한 후에 임대료에서 그 금액만큼 삭감해 달라는 요청을 받을 수도 있습니다. 더 자세한 사항은Department of Telecommunications and Energy 1-800-392-6066에 문의해 주십시오. (M.G.L. c. 164 §124I)
퇴거 (Eviction)
판사의 명령 없이는 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다. 매사추세츠주 법은 퇴거 당하는 임차인을 어느 정도 보호해 주고 있으므로, 이 경우 변호사와 상담을 하는 것이 좋을 수도 있습니다.
계약 종료 및 재발효 (Terminating and Reviving your Tenancy):
Tenants with a Lease: 임차인이 임대료를 내고 있지 않았거나 임차인이나 임차인 책임하의 사람들이 아파트에 과도한 파손을 입혔거나 임대 계약 조건을 어겼다면, 임대인은 임차인을 퇴거시키려고 할 수도 있습니다. 임대인은 먼저 임차인에게 퇴거 통고를 전달해야 합니다. 임대료를 내지 않은 이유로 임차인을 퇴거시킬 경우, 임대인은 임차인에게 ‘14일 퇴거 통고’(14 Day Notice to Quit)를 전달해야 합니다. (M.G.L. c. 186, §11 and § 12) Your lease will specify the notice requirement for other terminations; it is typically seven days.
임대료를 지불하지 않은 이유로 퇴거를 강요 당하는 경우, 임차인은 답변 기일 당일이나 이전에 모든 밀린 임대료와 이자, 퇴거 요청 소송료를 지불하면 퇴거를 면할 수 있습니다.
Tenants at Will: 임대료 미지불 이유로 임대를 끝낼 경우, 임대인은 임차인에게 `14 Day Notice to Quit`를 전달해야 합니다. (M.G.L. c. 186 §12) 만약 이 외의 이유로 임대를 끝내는 것이라면, 임차인은 30일 또는 임대 주기 중 더 긴 기간 내로 통지서를 받아야 합니다.
임대료를 지불하지 않은 이유로 퇴거를 강요 당하는 경우, 지난 12개월 동안 처음으로 받는 통지일 경우에는, 임차인은 통지를 받은 후 10일 이내로 임대료를 내면 퇴거를 면할 수 있습니다. 만약 통지서에 임대를 되살릴 권리가 포함되지 않았다면, 답변 기일 전까지 임대료를 낼 기간이 있습니다.
임대 보조금을 받는 임차인의 임대인은 임대 보조 계약서(rent subsidy contract and lease agreement)에 명시된 퇴거 절차를 따라야 합니다.
즉결 소환 및 고소장 (Summary Process and Complaint): 통지 기간이 지난 후에는, 임대인은 임차인에게 `Summary Process and Complaint`를 전달해야 합니다. 이것은 임차인을 상대로 법적 조치를 취할 것을 공식적으로 알리는 것입니다. 여기에는 퇴거에 대한 공청회 날짜와 답변이 접수되어야 하는 날짜가 명시되어 있을 것입니다.
답변 (Answer): 답변은 퇴거가 왜 부당한지를 설명한 임차인의 답변서입니다. 답변은 또한 임차인에게 위생법 위반, 보복, 괴롭힘, 보증금법 위반, 부당한 퇴거 절차, 등의 이유로 임대인을 맞고소할 기회를 제공하기도 합니다. 재판일 전 월요일까지 법원과 임대인에게 전달되어야 합니다. 임차인은 사본을 가지고 있는 것이 좋습니다.
판결과 항소 (Judgment and Appeal): 임대인이 승소할 경우, 임차인은 판결에 대해 항소하고 새 공청회를 요청할 수 있습니다. 항소하려면, 판결 후 10일 이내로 항소 신청서를 제출해야 합니다. 보통상소채권(appeal bond)을 요구하지만, 지불 능력이 안되는 자에게는 해당이 안될 수도 있으며, 임차인은non-frivolous defense를 갖게 됩니다.
집행 영장 (Execution): ‘Execution’은 판사의 퇴거 명령이며, 임대인은 이 집행 영장 없이는 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다. 퇴거가 실제로 허락될 경우, 법원은 판결이 입력된 후 10일 이내로 임대인에게 집행 영장을 줍니다. 임차인은 퇴거 당하기 48시간 전에 퇴거 날짜와 시간이 명시된 통지서를 받습니다. 임차인은 이 통지서에 명시된 날 아파트를 떠나야 합니다.
임대인은 3개월의 기간 이내로 언제든지 집행 영장을 사용하여 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 그러나 만약 임대료 연체 때문에 퇴거하는 경우, 임대인이 즉결 재판에서 승소한 배상금을 받아들이고 임차인의 현재 임대료를 받을 경우, 임대인은 집행 영장을 행사할 수 없으며, 법원에 반납해야 합니다. (M.G.L. c. 239 §3)
집행 정지 (The Stay of Execution): 만약 퇴거 사유가 임차인의 잘못이 아니었거나 임차인이 진정 살 곳을 찾지 못하면, 임차인은 판사에게 아파트에 최대 6개월 동안 머물 수 있도록 집행 정지를 요청할 수 있습니다. 임차인이 노인이나 장애인일 경우, 최대 1년까지 요청할 수 있습니다.
임대료 연체로 퇴거 당하는 임차인은 집행 정지를 받을 법적 근거가 없습니다. 그러나 만약 임차인이 입은 재산상의 피해가 (예: 임대인에 대한 맞소송료)가 임대인에게 지불할 의무가 있는 금액(예: 밀린 집세)보다 적으면, 7일 내에 이자를 붙인 차감 잔액과 법원 비용을 지불하면 퇴거를 면할 수 있습니다.
퇴거 (Eviction): 집행 영장이 지정하는 퇴거일이 되면, 임차인은 집을 비워줘야 합니다. 그러지 아니할 경우, 보안관 또는 경찰관이 임차인의 물건을 제거하고 보관 회사의 창고로 옮기게 됩니다. (길가에 옮겨 놓아도 된다는 임차인의 허락이 있는 경우에는 그렇게 실행함). 임차인의 물건들이 창고에 옮겨지면, 물건들을 옮긴 이는 옮긴 물건들을 기록한 상세한 리스트를 작성해야 합니다. 임대인은 퇴거 비용을 배상 받기 위해 임차인을 고소할 수 있습니다. 보관 회사는 임차인의 물건 매매를 통해서 물건에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 그러나 6개월의 시간이 지나기 전에는 물건들을 팔 수 없습니다. 임차인은 물건들을 돌려받기 위해 임대료를 낼 필요는 없습니다. 그러나, 법원이 부과하는 금액 지불 의무를 20년간 갖게 됩니다. (M.G.L. c. 239, §4)
이사 (Moving Out)
임차인은 이사 가기 전에 임대인과 아파트 정검 약속을 잡는 것이 좋습니다. 이후 임대인과 아파트 훼손에 관한 분쟁을 피할 수 있기 때문입니다. 보증금을 냈었다면, 아파트의 원상태에 대한 진술서(Statement of Condition)를 재검토하십시오. 이사하는 날, 아파트 청소를 하십시오. 또한, 아파트 상태를 사진으로 찍고 날짜를 기록하는 것도 좋습니다. 만약 보증금과 관련된 문제가 생기면, 사진들이 문제를 해결하는데 도움이 될 수 있습니다. 계약 보증금과 마지막 달 임대료를 선불했으면, 그에 붙은 이자를 돌려받을 주소, 연락처를 임대인에게 남기십시오.
문서 기록 (Documents)
임대료 납부 내역, 불평, 임대인과의 연락, 수리 시도, 서신 왕래, 등의 임대와 관련된 중요한 사건에 대한 기록과 문서들을 잘 보관하십시오. 법원 안팎에서 분쟁을 해결하는데 도움이 될 것입니다.